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二线地王频现一线暗潮汹涌后的博弈

发布时间:2020-03-04 05:27:41 阅读: 来源:凿岩机厂家

春节之后,市场基本面已经出现好转的城市“地王”抬头,比如苏州、南京、郑州、杭州、武汉等二线城市;一线城市似乎风平浪静,还没有“地王”出现,但这只是表象,一线城市土地市场风平浪静背后其实是暗潮汹涌。总的来看,今年上述城市“地王”频现背后,无论是对于政府,还是对于宏观经济,还是对于楼市,还是对于房企,都有说不尽的五味杂陈。

首先,我们来看,楼市调控从严与土地供应计划难产的北上广深等一线城市。从北上广深等一线城市来看,只有广州公布了2016年供地计划,其余三个一线城市至今供地计划仍难产,尚未出台,土地出让节奏也在放缓。这一定程度上给市场造成假象,好像京沪深土地市场并没有出现过热的现象。

从广州楼市来看,当前并不存在房价快速上涨的压力,也不存在去库存压力,广州算是一线城市当中调控压力最小的城市,甚至对于广州楼市来讲还有进一步松动限购的想法。因此,广州供地计划的出炉并没有受到楼市调控或去库存压力的限制,可以顺利出炉。

但对于京沪深等其他三个一线城市来讲则还是有点难度。同策咨询研究部总监张宏伟认为:一是因为沪深调控政策刚刚出台,供地计划还不能这么快和盘托出,供地节奏也不能这么快,从春节之后来看,京沪深也确实没有出让什么地块,尤其是优质的地块。因此,从调控政策出台的政治需要来看,起码沪深还不想在调控政策刚刚出台之际马上出现“地王”频现的现象,还是希望保持调控政策“效力”;二是,从沪深调控政策出台之后的楼市表现来看,楼市迅速降温,政府也在密集调研未来楼市走向,这或许也会影响到供地计划和土地出让的节奏,因此,供地计划仍然难产。

但这并不代表京沪深土地市场不再会出现“地王”,当前京沪深等一线城市土地市场风平浪静背后其实是暗潮汹涌。从市场预期来看,品牌开发商们深知,如果调控政策严厉执行,今年下半年楼市势必会进入调整期,销售端势必会有所损失,此时,谋划布局土地市场,谋划下一轮市场的增长机会已成为大多数品牌开发商的策略;一线城市土地市场“寸土寸金”,积极抢滩土地市场方能够在一线城市立足和发展,品牌房企不会放弃一线城市这块“肥肉”。因此,虽然当前京沪深等一线城市土地市场表现“风平浪静”,但背后其实是暗潮汹涌,品牌房企在暗中较劲厮杀,一线城市势必还会迎来“地王”大战。

其次,从二线城市来看,春节之后,市场基本面已经出现好转的城市“地王”抬头,比如苏州、南京、郑州、杭州、武汉等二线城市。

从上述城市“地王”频现的几个直接原因来看,一是,上述城市比如南京、苏州、武汉等楼市已经出现过热的现象,同时也出台了调控措施,但这些调控措施手段较为温和,这一定程度上助长了开发企业继续在土地市场上兴风作浪拿“地王”的热情;二是,政府此次推出的地块还不错,比如4月份苏州推出的18宗土地,由于大多数地块地段不错,受到房企的追捧,于是,众多房企厮杀出现了大量“地王”;三是,在市场已经出现供不应求的市场背景下,地方政府有意控制土地出让节奏,比如南京,使土地市场保持相对热度,并且在土地市场明显频现“地王”后并没有主动出手制止,比如苏州。

当然,无论是对于一线城市还是对于上述“地王”频现的二线城市,当下“地王”频现还有几个共同的经济背景和楼市背景,对于政府、楼市和房企来讲有无奈也有有意为之。同策咨询研究部总监张宏伟认为:

首先,从经济背景来看,当前全国经济下行压力较大,货币政策及其他刺激政策的出台并未改变经济继续下行的基本面,短期内来看,在经济继续下行的市场背景下,仍然需要楼市继续拉动宏观经济的增长。因此,楼市还有去库存压力的城市频繁出台去库存的措施,甚至大学生“零首付”的措施也被提出;楼市已经出现过热的城市,虽然调控政策出台,但仍然较为温和,甚至深圳也提出调控措施延后至6月份执行。这一定程度上助长了房企在一线城市、市场基本面已经恢复较好的上述二线城市的拿地热情,导致“地王”频出。

其次,从资本市场来看,去年下半年以来,房企融资成本大幅降低,以房企发债为例,融资成本普遍降低至5-6%,并且发债规模也较大,品牌房企几十亿的发债规模很常见,200亿的发债审批也被通过,再加上去年下半年至今房企销售业绩不错,房企资金面并不存在太大的压力。这说明,在较低融资成本与销售回笼资金等驱动之下,房企势必会积极布局市场基本面较好一二线城市的优质地块,此时也势必会“地王”频现。

第三,从城市布局策略来看, 由于大多数三四线城市存在较大的去库存压力,品牌房企不得不调整布局策略,重返或聚焦北上广深等一二线核心城市。因此,近两年由于房企布局策略的调整,土地市场热点也发生了变化,热点主要还是聚焦到了一二线城市,尤其是一线城市。尤其是2013年以来,品牌房企积极抢滩一二线城市优质地块,优势资源开始向品牌房企集中,突显出品牌房企布局战略的变化,一定程度上也进一步推升一线城市的投资价值,也推升一二线城市土地市场“地王”频现。

第四,外来开发商不惜一切代价(包括以联合体形式)挺进市场基本面较好的一线城市、部分二线城市。比如,2013年以来,以闽系房企为代表的第三第四梯队房企也在逆袭一线、市场基本面较好的二线城市土地市场,以期短期内谋求上位,通过布局一二线核心城市辐射带动周边整个区域市场开发,实现区域深耕或全国化布局。而这样的直接结果就是不惜一切代价拿地,导致“地王”频现,地价成本陡升。

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